Schadensersatzpflichten bei unterlassener Sanierung am Gemeinschaftseigentum

Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass einzelne Eigentümer das Recht haben eine notwendige Sanierung am Gemeinschaftseigentum zu fordern.

Im konkreten Fall hatte die Eigentümerin einer ausgebauten Kellerwohnung die Bildung einer Sonderumlage für die Sanierung der mittlerweile unbewohnbaren Wohnungseinheit gefordert. Die anderen Eigentümer hatten angebracht, dass es primär die Aufgabe der Eigentümerin sei, die Instandhaltung und Instandsetzung durchzuführen. Weiterhin seien sie selber kaum dazu in der Lage, die Hausgelder termingerecht zu entrichten, so dass ihnen im Falle einer Belastung durch die besagte Sonderumlage sogar die Zwangsversteigerung drohe.

Der BGH stellte in diesem Zusammenhang fest, dass die sogenannte Opfergrenze bei der Kostenbelastung nicht greife. Konkret lies der BGH verlauten: „Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum […]“ Hinzu kommt, dass wenn „[…] ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum [erleidet], weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft […] untätig geblieben sind.“ Somit begründet ein unterbliebenes Handeln ggfs. Schadensersatzansprüche gegen die betroffenen Eigentümer.